Пользовательский поиск

Книга Покупка и размен квартиры. Содержание - 1.3. Квартира в новом доме — новые проблемы?

Кол-во голосов: 0

— утраты гражданином оснований, дающих право на получение компенсации.

Уполномоченный орган ежеквартально представляет в Министерство экономического развития и торговли области отчет о выплаченных компенсациях.

Таким образом, для граждан, желающих оформить не только ипотеку, но и социальную ипотеку, предстоит собрать достаточное количество документов, которые необходимо подать в соответствующий орган для получения справки, подтверждающей право заемщика на компенсацию уплаченных процентов.

Если Вы понимаете, что не имеете ни времени, ни желания для осуществления всех вышеназванных действий, связанных со сбором и подачей документов на оформление ипотеки, социальной ипотеки, то Вы можете обратиться к так называемым ипотечным брокерам, которые являются посредниками между заемщиком и учреждением банка. Как правило, это либо риелторские, либо юридические фирмы, которые сотрудничают с различными банками, предлагающими ипотечное кредитование. Преимуществом обращения в такие фирмы является то, что Вы получаете возможность в одном месте получить максимально полную информацию практически обо всех имеющихся в Вашем регионе банках и ипотечных программах, которые они предлагают. Помимо этого, сотрудники такой компании подробно проконсультируют Вас по всем вопросам, связанным с получением кредита и оформлением необходимых документов, помогут собрать пакет необходимых документов, заполнят вместе с Вами анкету (заявление) в банк и без Вашего участия подадут указанный документ на рассмотрение в банковское учреждение, после чего сообщат Вам о принятом решении. В случае положительного решения банка Вам останется лишь подъехать в указанный банк, чтобы расписаться в кредитных договорах. Многие ипотечные брокеры предлагают и дальнейшие услуги, связанные с поиском необходимого жилья и проведением указанной сделки. Конечно, услуги ипотечных брокеров являются платными и, как правило, зависят от суммы кредита, одобренной банком (в среднем 0,5–1 % суммы кредита). Однако, доверившись профессионалам, Вы фактически освобождаете себя от регулярных походов в банк, постоянных исправлений неправильно заполненных документов, представления недостающих документов и т. п.

Но каким бы путем Вы ни воспользовались, если кредит получен, то необходимо его погашать. Способ и сроки погашения прямо прописаны в кредитном договоре. В разных ипотечных программах они различны — погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и в безналичной форме, в строго определенные дни либо в любой день месяца — эти условия определяются банком-кредитором.

В заключение можно сделать следующий вывод: прежде чем приобретать жилье в кредит, обязательно взвесьте все положительные и отрицательные последствия совершения такого поступка. Ведь ничто так не обременительно, как спонтанно взятый кредит.

1.3. Квартира в новом доме — новые проблемы?

(Практические советы о том, как избежать разочарований, в том числе финансовых, приобретая квартиру в новостройке)

Новостройка… Как приятно, когда окружают новые стены, можно заполнить пространство новой мебелью или не заполнять вовсе, оставляя простор для полета фантазии. И все было бы замечательно, если бы не многие факторы, которые порой омрачают такие приятные моменты.

К сожалению, приобретение жилья в новостройке — это не только радость от новой квартиры, но и нередко дополнительные проблемы, связанные с недоделками и недоработками при строительстве, это сложности с оформлением необходимых документов для уплаты коммунальных платежей, это споры о вступлении или нет во вновь организованный или уже действующий кооператив и т. п.

Итак, что прежде всего отличает приобретение новостройки от квартиры «со стажем».

Прежде всего необходимо определить — был ли дом сдан в эксплуатацию и соответственно оформлено ли право собственности продавца на продаваемую им квартиру или нет. В связи с этим возможны различные ситуации.

1. Приобретение квартиры в новом доме, который еще не сдан в эксплуатацию, но правоотношения по строительству указанного дома подпадают по действие Закона об участии в долевом строительстве.

2. Приобретение квартиры в новом доме, который еще не сдан в эксплуатацию, и разрешение на строительство которого было получено до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, т. е. до 1 апреля 2005 г.

3. Приобретение квартиры в новом доме, который уже сдан в эксплуатацию и имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Первая ситуация фактически представляет собой приобретение квартиры в строящемся доме, поскольку пока дом не сдан в эксплуатацию и права участников на принадлежащие им квартиры не зарегистрированы, то дом можно считать строящимся. Все особенности совершения таких сделок были подробно рассмотрены в первом параграфе настоящей книги.

Вторая ситуация в настоящее время встречается реже, но тем не менее еще осталось достаточно много «долгостроев», которые начали строиться еще до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, а следовательно, действие его положений на совершение сделок с таким имуществом на него распространяться не будет. Такая ситуация является наиболее сложной, поскольку именно в этом случае проще всего стать жертвой мошенников или просто совершить неправомерные действия.

Прежде всего необходимо разграничить ситуации, когда на стороне продавца выступает застройщик или подрядчик и когда в качестве продавца выступает дольщик — физическое лицо.

Если речь идет о юридическом лице, то:

1) необходимо выяснить основание возникновения прав застройщика и подрядчика на указанную квартиру. Подтверждением прав застройщика могут служить разрешение на строительство, оформленное право на земельный участок, а также план (или рабочий план) строительства жилого дома по указанному адресу. При этом разрешение на строительство и оформленное право на земельный участок, которое может быть подтверждено договором аренды или свидетельством о праве собственности на земельный участок, должны быть в наличии обязательно. Если застройщик по каким-либо причинам не хочет Вам их показывать или уклоняется от задаваемых Вами вопросов на эту тему, то стоит задуматься — насколько Вам необходима квартира в доме, построенном без соответствующего разрешения и/или на неоформленном земельном участке. Кроме того, обязательно проверьте у застройщика наличие действующей лицензии, которая должна включать такой вид деятельности, как строительство зданий и сооружений.

В случае если продавцом по сделке является подрядчик, то его полномочия на продажу квартиры необходимо проверять с повышенным вниманием. Прежде всего необходимо попросить предъявить Вам договор, на основании которого ему перешли квартиры. Как правило, это договор подряда на выполнение определенных работ в процессе строительства дома, в котором в качестве оплаты предусмотрена передача квартир. Необходимо проверить, чтобы продаваемая Вам квартира действительно была включена в перечень передаваемых квартир, и обязательно совпадал ее номер, расположение на этаже, количество комнат, метраж и другие характеристики. В случае, если имеются разночтения, то в обязательном порядке необходимо их устранить, в противном случае Вы рискуете впоследствии при возникновении спорных ситуаций лишить себя возможности доказать, какая именно квартира была Вам передана по договору;

2) необходимо проверить полномочия лиц, которые намереваются подписывать договор от имени продавца. Следует помнить, что в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ правом представлять юридическое лицо без доверенности чаще всего обладает только единоличный руководитель юридического лица. Было бы неплохо перед совершением сделки попросить продавца представить Вам для ознакомления его устав. В указанном документе следует обратить внимание на следующие моменты: точное наименование руководителя (в договоре оно должно звучать именно так, как в уставе). Кроме того, необходимо проверить по уставу пределы полномочий руководителя, другими словами, выяснить, вправе ли он самостоятельно совершать такие сделки по отчуждению недвижимого имущества организации. В соответствии с действующим законодательством у руководителя имеются ограничения на совершение крупных сделок, и для их совершения нередко требуется дополнительное согласие, например, общего собрания учредителей (участников) и т. п. В этом случае подтверждением такого согласия будет являться протокол заседания (собрания) соответствующего органа, на котором будет решен вопрос об отчуждении принадлежащей юридическому лицу квартиры. Если наличие такого согласия предусмотрено, а протокол, подтверждающий его получение, отсутствует, то можно вести речь о недействительности сделки и, следовательно, Вам не имеет никакого смысла так рисковать;

17
© 2012-2016 Электронная библиотека booklot.ru